Выбор квартиры — это ответственный и важный шаг в жизни каждого человека, требующий внимательного подхода и тщательной проверки всех аспектов сделки. В современном мире рынок недвижимости предлагает нам огромное количество разнообразных вариантов квартир, которые различаются по цене, местоположению, состоянию и другим характеристикам. Однако, помимо всех этих параметров, есть некоторые типы квартир, от покупки которых стоит категорически отказаться. Сегодня рассмотрим основные виды квартир, покупка которых сопряжена с высокими рисками, а также возможные проблемы и последствия при приобретении такого жилья. 

Продажа по доверенности

В настоящее время половина рынка недвижимости продается по доверенности. Однако покупка квартиры по доверенности может быть рискованной. Например, если доверенность выдана давно, существует риск того, что собственник уже не жив или находится в тяжелом состоянии. Необходимо получить подтверждение того, что он жив-здоров и его воля остается в силе. Если доверенным лицом является близкий человек продавца, это нормально. Но если доверенность выдана на постороннего человека с правом получения денег, стоит отказаться от сделки. Такая схема чревата риском мошенничества со стороны доверенного лица.

Использование системы безопасных расчетов позволяет минимизировать риски при проведении сделки через доверенное лицо. Деньги переводятся на расчетный счет продавца непосредственно со счета покупателя. Это позволяет избежать риска передачи средств неподобающему лицу.

Квартиры с правами третьих лиц

Перед покупкой квартиры важно убедиться, что в ней никто не прописан. Следует опасаться квартир, где зарегистрированы лица, которых невозможно выписать — например, отказавшиеся от приватизации граждане или те, кто находится за пределами РФ. Их права могут быть восстановлены, и сделка будет признана незаконной.

Существуют также случаи, когда бывшие собственники были выписаны принудительно, например, в места лишения свободы. В таких ситуациях есть вероятность, что они вернутся и будут иметь право проживать в квартире. Чтобы обезопасить себя от подобных ситуаций, необходимо тщательно проверить историю квартиры и запросить архивные документы.

Сделки с пожилыми продавцами

Возраст собственника тоже является фактором риска для проведения сделки. Крупнейшие страховые компании отказываются страховать риски по квартирам, где единственный продавец старше 70 лет. Существует несколько способов уменьшить риски.

Во-первых, следует провести медицинское освидетельствование продавца в день сделки. Процедура позволит убедиться, что продавец отдает отчет своим действиям и понимает последствия совершаемой сделки.

Во-вторых, если собственник находится в другом городе или стране, провести освидетельствование там. При этом важно следить за тем, чтобы процедура была проведена в соответствии с законодательством.

Наконец, стоит отказаться от покупки, если у продавца нет возможности присутствовать на сделке. Важно понимать, что нет гарантий того, что медицинское освидетельствование в таком случае было проведено полностью и законно. Если возраст продавца более 70 лет, рекомендуется провести тщательную проверку его психического здоровья, истории недвижимости и предшествующих сделок. Следует также помнить, что пожилые продавцы часто становятся жертвами мошенников.

Квартиры с частой сменой собственников

Особенно осторожными нужно быть при выборе квартир с сомнительной историей перехода права собственности. Как правило, при заключении сделок купли-продажи по доверенности рекомендуется уточнить следующие моменты:

— когда была выдана доверенность;

— кем была выдана доверенность;

— на кого она была выдана;

— какие полномочия были прописаны в доверенности.

Важно помнить, что не следует связываться с доверенностями, выданными за пределами России (в консульствах РФ или у нотариусов других стран). Срок действия такой доверенности должен быть не более трёх лет – по прошествии этого времени есть риск, что доверитель уже скончался или находится в недееспособном состоянии. Для уверенности в дееспособности продавца необходимо получить подтверждение его физического состояния и правомерности сделки.

Квартиры с использованием материнского капитала

Материнский капитал — это мера государственной поддержки семей, которые имеют двух и более детей. Эти средства можно использовать для улучшения жилищных условий семьи. Однако использование этих средств накладывает определённые обязательства на родителей. После совершения сделки купли-продажи или строительства жилья собственники обязаны выделить доли в недвижимости всем детям. Для этого составляется нотариальное обязательство о выделении долей, которое подаётся в Пенсионный фонд вместе с заявлением о распоряжении материнским капиталом.

Покупателю нужно обратить внимание на этот момент и запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), чтобы проверить выделение долей и права несовершеннолетних на объект недвижимости. Выписка является официальным документом, который подтверждает право собственности на объект, а также обременения и ограничения прав на него. Покупателю следует убедиться, что все условия использования материнского капитала были соблюдены, прежде чем заключать сделку.

При покупке квартиры с материнским капиталом существует ряд рисков. Если доли в праве собственности не выделены, сделка может быть признана недействительной. В этом случае покупатель потеряет свои деньги. Если доли выделены, но с нарушением законодательства, это может привести к судебному спору с участием детей, органов опеки и Пенсионного фонда. В результате сделка также может быть признана недействительной. Наконец, если материнский капитал был использован для погашения ипотечного кредита, покупателю необходимо убедиться, что кредит полностью погашен и обременение снято. Иначе есть риск, что квартира будет арестована за долги продавца.

Таким образом, покупка квартиры с использованием материнского капитала возможна, но требует дополнительных проверок и внимания. При этом использование материнского капитала для покупки жилья является законным способом улучшить жилищные условия семьи. Важно, чтобы родители соблюдали все требования законодательства при использовании этих средств и выделяли доли детям. В таком случае сделка будет безопасной и легитимной.

Заключение

В данной статье мы рассмотрели основные типы квартир, которые не рекомендуется покупать на рынке недвижимости. Привели ключевые аспекты, на которые следует обратить внимание при совершении сделки по покупке квартиры: срок действия доверенности, личность и полномочия доверенного лица, наличие прав третьих лиц в отношении приобретаемой недвижимости, возраст продавца, а также история перехода права собственности на квартиру.

Учитывая сложность, многообразие и изменчивость ситуации на рынке жилья, к покупке квартиры следует подходить крайне осторожно, проверяя все возможные риски и тщательно изучая историю жилья. В случае сомнений относительно юридической чистоты сделки рекомендуется обратиться за помощью к профессиональным юристам или риэлторам. Приняв решение о покупке квартиры, необходимо соблюдать требования законодательства, обеспечивая прозрачность и законность проведения сделки. 

Powered by Froala Editor