Сегодня мы поговорим о решении государства, которое кардинально изменило правила игры на рынке недвижимости. Недавний мораторий на штрафы и неустойки для застройщиков, введенный без обсуждения с гражданами, вызывает множество вопросов и опасений. Как это повлияет на нас, покупателей жилья? Почему застройщики больше не обязаны выплачивать санкции за просрочку в сдаче объектов? Давайте разберемся в этом вопросе детально.

Изменения в законодательстве

18 марта 2024 года правительство ввело мораторий на штрафы и неустойки за неисполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве. Это значит, что застройщики, задерживающие сдачу домов в эксплуатацию, теперь освобождены от необходимости выплачивать компенсации. Мораторий охватывает период с 18 марта по 31 декабря 2024 года и распространяется как на новые, так и на ранее вынесенные судебные решения.

Что это означает для застройщиков? Во-первых, они освобождаются от выплаты неустоек, штрафов и пеней. Во-вторых, если вы покупали квартиру для личного проживания, то застройщик также освобождается от дополнительных санкций, предусмотренных законом о защите прав потребителей. Важно отметить, что эти законы действуют параллельно с федеральным законом 214 о долевом строительстве, и обычно оба закона применяются совместно, суммируя неустойки.

Но самое важное нововведение заключается в том, что застройщики освобождены от обязанности возмещения убытков. Это касается тех случаев, когда покупатели продолжают платить ипотеку и аренду жилья из-за задержки в сдаче объекта. Раньше застройщик был обязан компенсировать эти убытки, но теперь эта обязанность отменена до конца 2024 года.

Влияние на покупателей

Как это решение повлияет на нас, покупателей? Прежде всего, застройщики больше не обязаны выплачивать неустойки, штрафы и пени за просрочку в сдаче жилья. Если вы планировали переезд в новую квартиру в определенные сроки, теперь вы можете столкнуться с дополнительными финансовыми нагрузками. Например, вы будете вынуждены продолжать платить за аренду жилья и ипотеку одновременно.

Кроме того, если вы покупали квартиру для личного проживания, застройщики освобождаются от дополнительных санкций по закону о защите прав потребителей. Ранее они были обязаны компенсировать убытки, возникающие из-за задержки сдачи квартиры. Теперь же вы не получите компенсацию за эти убытки, что может серьезно ударить по вашему бюджету.

Ситуация усугубляется тем, что даже те застройщики, которые уже должны были выплатить компенсации по решениям суда до 18 марта, теперь освобождены от этих выплат до 1 января 2025 года. Это означает, что многие покупатели, рассчитывавшие на эти деньги, останутся без компенсации на длительный период.

Особенности расчета компенсаций

Еще один важный момент касается расчета компенсаций, если они все же будут выплачиваться. Согласно новому постановлению, расчет будет производиться не по текущей ключевой ставке Центрального банка, а по ставке на 1 июля 2023 года, которая составляла 7,5%. Это значительно ниже текущей ставки, которая на момент декабря прошлого года составляла 16%.

Как это влияет на покупателя? Прежде всего, сумма компенсации будет урезана в два раза. Даже при текущей ставке в 16% суды часто выступают на стороне застройщиков и урезают суммы компенсаций, положенных дольщикам по закону, примерно в 2-2,5 раза. В некоторых регионах эта сумма может быть урезана еще больше. Теперь же, с новой пониженной ставкой, реальная сумма компенсации, которую вы получите, может оказаться в 3-5 раз меньше, чем положено по закону.

Эти изменения кардинально изменяют финансовое положение покупателей, делая их еще более уязвимыми перед застройщиками. Суды, исходя из текущей экономической ситуации и проблем застройщиков с поставками и логистикой, часто снижают суммы компенсаций. Теперь же, с дополнительным понижением ставки, покупатели окажутся в еще более сложной ситуации.

Проблемы судебных решений

Судебная практика в вопросах компенсаций за просрочку сдачи жилья часто оказывается не в пользу покупателей. Несмотря на то, что по закону дольщики имеют право на получение неустоек и компенсаций, суды нередко сокращают суммы выплат, исходя из различных обстоятельств, связанных с деятельностью застройщика. Суды принимают во внимание проблемы с поставками, рост цен и другие экономические трудности, с которыми сталкиваются строительные компании.

Реальные примеры показывают, что суммы компенсаций могут быть урезаны в 2-2,5 раза, а в некоторых случаях и больше. В Москве и других крупных городах эта тенденция особенно заметна. Судебные решения объясняются тем, что застройщики якобы прилагают все усилия для выполнения обязательств, но сталкиваются с непредвиденными обстоятельствами. В результате дольщики получают значительно меньше, чем положено по закону.

С введением моратория ситуация для покупателей становится еще сложнее. Теперь, даже если суд признает право дольщика на компенсацию, расчет будет производиться по ставке на 1 июля 2023 года. Это существенно снижает реальную сумму выплат, что делает судебные решения еще менее выгодными для пострадавших покупателей.

Причины изменений

Основной причиной введения моратория и других изменений в законодательстве является сильное лобби застройщиков. В условиях текущей экономической ситуации, вызванной санкциями и другими внешнеполитическими факторами, строительная отрасль сталкивается с множеством проблем. Важную роль здесь играют перебои с поставками иностранных компонентов, таких как инженерное оборудование и лифты, особенно на высококачественных стройках.

Параллельный импорт и другие меры по преодолению санкций не всегда эффективны, и многие строительные компании вынуждены ждать дольше ожидаемого, что сказывается на сроках сдачи объектов. Дополнительные сложности создают экономические санкции, введенные с декабря прошлого года, которые затрудняют расчеты с зарубежными партнерами.

Еще одна значительная проблема – нехватка рабочей силы. После пандемии и последующих экономических потрясений многие мигранты, работающие на стройках, покинули Россию в поисках более выгодных условий труда. Введение новых проверок и ужесточение контроля за мигрантами также усугубляют ситуацию. В результате застройщики испытывают серьезные трудности с соблюдением сроков строительства.

Экономические и социальные последствия

Для покупателей и инвесторов в недвижимость эти изменения несут серьезные риски. Основные из них включают дополнительные финансовые нагрузки, связанные с оплатой аренды жилья и ипотеки одновременно. Покупатели, рассчитывающие на переезд в новые квартиры в определенные сроки, могут столкнуться с неожиданными расходами, что может привести к финансовым затруднениям.

Инвесторы, вложившие средства в строящиеся объекты, также находятся в зоне риска. Задержки в сдаче жилья могут привести к снижению ожидаемой прибыли или даже к убыткам. В худшем случае инвестиционные проекты могут стать убыточными, что может привести к банкротству инвесторов.

Кроме того, наблюдается рост просрочек по ипотечным кредитам, что также является тревожным сигналом. Хотя уровень просрочек пока не достиг критических значений, тенденция вызывает беспокойство. Это давление на потребителей и инвесторов только усиливается, делая рынок недвижимости менее предсказуемым и более рискованным.

Заключение

Покупка новостроек всегда была сопряжена с определенными рисками, но в текущей ситуации эти риски значительно увеличились. Покупатели и инвесторы должны быть особенно внимательны при выборе застройщиков и тщательно оценивать все возможные сценарии развития событий. Важно понимать, что покупка квартиры на этапе строительства – это не просто приобретение недвижимости, а инвестиция с определенными рисками.

Покупателям рекомендуется иметь резервные планы на случай задержек и непредвиденных обстоятельств. Тщательное изучение репутации застройщика, юридических аспектов договора и потенциальных рисков может помочь минимизировать потери. Несмотря на все сложности, новостройки все еще могут быть выгодным вложением при правильном подходе и осведомленности о возможных проблемах.

Помните, что стройка всегда связана с рисками, и необходимо быть готовыми к любым неожиданностям. Только так можно максимально защитить свои инвестиции и избежать серьезных финансовых потерь.

Powered by Froala Editor