Доступность жилья — одна из самых острых и обсуждаемых проблем в современных городах по всему миру. Собственное жилье для большинства людей является самой значительной покупкой в жизни, и путь к его приобретению зачастую становится настоящим испытанием. В разных странах и городах этот процесс может существенно различаться по сложности и стоимости. Почему же жилье становится таким недоступным? Какие факторы влияют на рост цен? И какие меры принимаются для решения этой проблемы? Давайте попробуем вместе разобраться в этих вопросах.

Использование годовых доходов для сравнения

Для объективного сравнения доступности жилья в разных странах и городах важно использовать показатель годовых доходов семьи, а не конкретные суммы денег. Этот подход позволяет учитывать различия в уровне жизни, инфляцию и экономическое развитие стран.

Применение годовых доходов в расчетах позволяет получить более адекватное представление о том, насколько доступно жилье для среднестатистической семьи в разных регионах. Например, сравнивая богатые и бедные страны, можно увидеть реальные пропорции и сложности, с которыми сталкиваются люди в стремлении приобрести собственное жилье. Это особенно важно при анализе данных за разные годы, так как позволяет не делать поправку на инфляцию и другие экономические факторы.

Сравнение доступности жилья в разных странах

Давайте посмотрим на конкретные примеры, чтобы понять, насколько различается доступность жилья в разных уголках мира. В Дублине средняя семья из трех человек — муж, жена и ребенок — должна отложить пять своих годовых доходов, чтобы купить квартиру. Это немаленькая сумма, но для большинства семей это цель, которую можно достичь.

Однако, если взглянуть на Гонконг, ситуация выглядит куда мрачнее. Здесь той же семье потребуется уже 19 годовых доходов, чтобы обзавестись жильем. Это практически невозможная задача для подавляющего большинства людей. В Сиднее, Австралия, семье придется накопить 12 годовых доходов, что также делает жилье малодоступным, особенно если учесть местные высокие налоги и расходы на жизнь.

В Китае, несмотря на строительный бум и огромное количество пустующих квартир, цены на жилье остаются на высоком уровне. В Пекине жилье стоит 17 годовых доходов местного жителя, а в Шэньчжэне — 15. Даже в небольших городах цена жилья редко опускается ниже 3 годовых доходов. Эти примеры демонстрируют огромные различия в доступности жилья по всему миру.

Причины недоступности жилья: три основные теории

Первая теория: законы спроса и предложения

Жилая недвижимость, как и любой другой потребительский товар, подчиняется законам спроса и предложения. Если спрос на жилье растет, например, из-за увеличения доходов населения или притока мигрантов, а предложение остается ограниченным, цены будут неизбежно расти. В таких условиях доступность жилья снижается. Примером этого может служить Сидней, где жители пригородов активно сопротивляются более плотной застройке, чтобы сохранить высокие цены на свои дома.

Вторая теория: недвижимость как инвестиция

Недвижимость выполняет не только функцию потребительского товара, но и является привлекательным инвестиционным активом. Вложение денег в недвижимость может приносить доход от аренды и роста стоимости. Когда цены на жилье начинают расти, на рынок приходят спекулянты, покупающие квартиры с целью их дальнейшей перепродажи по более высокой цене. Это создает замкнутый круг: рост цен привлекает больше спекулянтов, что ведет к еще большему росту цен. Примером такого пузыря является Китай, где огромное количество жилья пустует, но цены остаются высокими.

Третья теория: влияние ипотечных ставок

Большинство людей не покупают жилье за наличные, а берут ипотечные кредиты. Ставка по ипотеке напрямую влияет на доступность жилья. Низкие ставки делают ипотеку более доступной, что увеличивает спрос на жилье и, как следствие, его стоимость. Примеры стран, где ипотечные ставки сильно повлияли на рынок недвижимости, включают Нидерланды и США. В России программа льготной ипотеки, введенная в 2020 году, также привела к росту цен на жилье, несмотря на первоначальные цели сделать его более доступным.

Ситуация в России

До 2019 года в России наблюдался медленный, но устойчивый тренд на повышение доступности жилья. Доходы людей росли быстрее, чем цены на недвижимость, и соотношение цены квартиры к среднему годовому доходу было довольно оптимистичным. Жилье в среднем по стране стоило чуть больше трех годовых доходов. Даже в Москве, где традиционно жилье было менее доступным, квартира обходилась менее чем в четыре годовых дохода.

Однако ситуация начала меняться с введением в 2020 году программы льготной ипотеки. Изначально она была задумана как временная мера для поддержки экономики в условиях корона-кризиса и должна была сделать жилье более доступным. Государство субсидировало низкую ставку по ипотечным кредитам, что позволило большему количеству семей взять ипотеку. Программа оказалась масштабной: сотни миллиардов рублей ежегодно выделялись из федерального бюджета на субсидирование ипотечных ставок. В результате, к концу 2023 года до 80% всех ипотечных кредитов выдавались с господдержкой.

Проблемы и последствия программы льготной ипотеки

Программа льготной ипотеки действительно привела к строительному буму. Застройщики активно вводили в эксплуатацию всё больше и больше квадратных метров жилья. Однако вместо обещанного снижения цен на жилье, произошел противоположный эффект. Цены на недвижимость значительно выросли, компенсировав возможные выгоды покупателей от низкой ставки по ипотеке.

Если в 2019 году жилье стоило чуть больше трех средних годовых доходов, то к началу 2023 года оно стало стоить уже почти пять. В Москве этот показатель достиг шести годовых доходов. Проблема усугубляется, если учитывать, что средний доход далек от медианного из-за высокого уровня неравенства в стране. Если считать по медианному доходу, то российской семье на квартиру понадобится больше восьми годовых доходов, а в Москве — еще больше.

Льготная ипотека, доступная на первичном рынке, привела к тому, что новое жилье стало в среднем на 16% дороже, чем вторичное. Это связано с притоком покупателей, которым важна возможность получить именно льготную ипотеку. Таким образом, выгоды от программы оказались неоднозначными.

Политические и экономические аспекты программы

Почему же программа льготной ипотеки, задуманная как временная мера, продолжает действовать и по сей день? Здесь на первый план выходят политические и экономические аспекты.

Во-первых, мощное строительное лобби оказывает значительное влияние на политику. Чиновники, близкие к строительному бизнесу, активно продвигают продолжение программы, выгодной застройщикам. Например, вице-премьер Марат Хуснулин неоднократно заявлял о необходимости продления льготной ипотеки, несмотря на очевидные экономические аргументы против.

Во-вторых, для президента Владимира Путина льготная ипотека стала личным предметом гордости. Несмотря на противоречивые мнения экономистов, он продолжает настаивать на продлении программы. В феврале 2024 года он поручил распространить льготную ипотеку на новые регионы, причем под 2% и на вторичное жилье, а также продлил семейную ипотеку до 2030 года.

Заключение

Программа льготной ипотеки, изначально задуманная как антикризисная мера, принесла неоднозначные результаты. Строительный бум и поддержка экономики в кризисный период были успешными, но доступность жилья значительно снизилась. Низкие ставки по ипотеке привели к росту цен на жилье, что свело на нет выгоды от субсидий.

С экономической точки зрения, продолжение программы в условиях перегретой экономики и дефицита бюджета выглядит нерациональным. Выгоды от программы получили в основном владельцы недвижимости, банки и застройщики, а не рядовые граждане. Льготная ипотека не сделала жилье существенно доступнее, а сотни миллиардов рублей из федерального бюджета были потрачены на субсидии, которые оказались малоэффективными.

Таким образом, программа льготной ипотеки достигла своей цели лишь частично. Она поддержала строительную отрасль в кризис, но не сделала жилье доступным для большинства россиян. Экономические и политические соображения продолжают влиять на её продление, но будущее такой политики вызывает серьезные вопросы.

Powered by Froala Editor