Приобретение недвижимости — ответственный шаг, который требует тщательного подхода и учета множества факторов. Однако покупка жилья в России может сопровождаться определёнными проблемами и сложностями. В данной статье мы рассмотрим основные проблемы, с которыми сталкиваются покупатели недвижимости в России, а также возможные пути их решения.

В настоящее время рынок недвижимости переживает период нестабильности. Это связано как с экономическими факторами, так и с изменениями в законодательстве. Существует несколько ключевых проблем, которые могут повлиять на успешность сделки по покупке недвижимости:

1. Занижение рыночной стоимости

2. Банкротство физических лиц

3. Притворные сделки

4. Налоговые последствия

5. Проблемы с правами несовершеннолетних

Банкротство продавца: как защитить себя при покупке недвижимости

В современных условиях рынок недвижимости играет важную роль в экономике и влияет на благосостояние населения. Однако, с ростом экономической нестабильности, увеличением закредитованности и снижением доходов граждан повышается риск банкротства физических лиц. В таких условиях процесс банкротства может оказать значительное влияние на рынок недвижимости.

Банкротство физического лица — это установленная законом процедура, которая позволяет освободить человека от долговых обязательств и начать новую жизнь. Важно понимать, что банкротство может иметь серьезные последствия не только для должника, но и для его кредиторов. В частности, оно может отразиться на сделках с недвижимостью, повлиять на стоимость объектов и стать дополнительным риском для участников рынка.

В этом разделе мы рассмотрим возможные риски для рынка недвижимости, связанные с банкротством физических лиц, а также меры, которые могут помочь снизить вероятность наступления подобных ситуаций.

Статистика банкротств физических лиц и их влияние на рынок недвижимости

По данным Единого федерального реестра сведений о банкротстве, в 2023 году число граждан, подавших заявления на признание себя банкротами, продолжает расти. Это может свидетельствовать о том, что все больше людей сталкиваются с финансовыми трудностями и не могут справиться с долгами. Рост числа банкротств также может быть связан с увеличением осведомленности граждан о возможности списать долги через процедуру банкротства и изменениями в законодательстве, упрощающими эту процедуру.

Одна из главных проблем – это банкротство продавца. Что делать и как не остаться без денег и квартиры?

Банкротство продавца может стать серьезной проблемой для покупателя. Чтобы этого не произошло, стоит проверить продавца на предмет банкротства до совершения сделки. Конкурсный управляющий может оспорить сделку, если есть основания считать её подозрительной.

Что такое конкурсный управляющий? Это человек, назначенный судом, который занимается всеми активами банкрота. Его задача – найти и продать всё имущество с торгов, чтобы удовлетворить требования кредиторов.

Чаще всего банкроты пытаются спрятать своё недвижимое имущество. Ведь деньги можно легко спрятать, а недвижимость – нет. Но это не значит, что она в безопасности. У конкурсного управляющего есть полномочия оспорить все сделки, совершённые за последние три года. Он будет искать притворные сделки или сделки с занижением рыночной стоимости.

Притворная сделка – это фиктивный договор купли-продажи между родственниками или знакомыми. В ней не происходит реальной передачи денег, но есть оформленный договор. Однако суд признает такую сделку недействительной, так как доказательств реального перевода средств не будет. Притворную сделку легко оспорить.

Ещё один опасный вариант – это продажа с занижением стоимости. Продавец может написать расписку или обязательство вернуть часть суммы, если сделка будет расторгнута. Но конкурсный управляющий также легко оспорит такую сделку в суде.

Проблемы, связанные с покупкой недвижимости, становятся все более актуальными в условиях растущего количества банкротств среди физических лиц. В России за весь период существования процедуры банкротства физических лиц было зарегистрировано более 1.2 миллиона банкротов.

В последнее время темпы роста числа банкротов значительно увеличились. За первый квартал 2024 года почти 90 тысяч физических лиц были признаны банкротами. Если эта тенденция сохранится, то по итогам 2024 года число банкротов достигнет почти 400 тысяч. Это может иметь различные последствия для рынка недвижимости.

Во-первых, рост числа банкротств может привести к снижению спроса на недвижимость. Это, в свою очередь, может повлиять на цены на жилье. Стоимость квартир и домов может снизиться, что сделает их более доступными для потенциальных покупателей. С другой стороны, снижение спроса может привести к сокращению предложения на рынке недвижимости, что может вызвать рост цен на жилье в будущем.

Кроме того, увеличение числа банкротов может негативно сказаться на качестве кредитов, выдаваемых банками под залог недвижимости. Банки могут ужесточить условия кредитования или увеличить процентные ставки, чтобы снизить риски невозврата кредитов. Это также может отразиться на доступности ипотечных кредитов для населения.

Таким образом, увеличение количества банкротов среди физических лиц является актуальным вопросом, который требует пристального внимания со стороны государства и финансовых институтов. Необходимо разработать меры, которые помогут предотвратить увеличение темпов роста банкротств и минимизировать возможные негативные последствия для экономики и общества в целом.

При совершении сделки с недвижимостью обязательно берите расписку с продавца, подтверждающую получение им указанной суммы. Этот документ может пригодиться в суде, если возникнут какие-либо проблемы.

Также перед сделкой снимите деньги с банковского счёта. Так у вас будет доказательство того, что необходимая сумма была у вас на момент сделки.

Помните: покупая недвижимость по заниженной цене, вы рискуете. Это может привести к налоговым проблемам и даже к лишению квартиры. Налоговая служба уже настраивает систему финансового контроля, и к лету она заработает в полном объёме. Сделка с занижением стоимости недвижимости теперь легко вычисляется.

Почему продавцы предлагают занизить стоимость в договоре купли-продажи?

Основная причина — уклонение от налогов. Если квартира была в собственности менее трёх лет, то при продаже полная стоимость договора влечёт за собой уплату налогов.

Налоги платятся с разницы между ценой покупки и ценой продажи (если это была перед этим сделка купли-продажи). Если же предыдущая сделка была не купля-продажа, а дарение, наследство или приватизация, то налогом не облагается миллион рублей, а остальная сумма попадает под налогообложение.

Размер налога зависит от того, является ли продавец налоговым резидентом или нет: если да, то налог составляет 13 %, если нет — 30 %. Продавец предлагает занизить цену, чтобы платить меньше налогов или вовсе избежать их уплаты.

Важно помнить, что если сделку признают незаконной, у вас могут забрать квартиру, и вопрос о возврате денег остаётся открытым. В лучшем случае вам вернут сумму, указанную в договоре. Например, если вы купили квартиру за 15 миллионов, но в договоре указано только 10, то если квартира будет продана с торгов, вы можете получить лишь 10 миллионов. И даже если они вернутся к вам, существует риск, что дополнительные 5 миллионов вам никогда не возместят.

Также есть вероятность, что вы выкупите свою же квартиру у конкурсного управляющего, и вам придётся доплатить разницу между ценой сделки и рыночной стоимостью. В рассмотренном выше примере это означает, что нужно будет заплатить ещё 5 миллионов сверх суммы, указанной в договоре (то есть 20 вместо 15).

Налоговые последствия

В сделках с недвижимостью по заниженной цене всегда есть риск. Алгоритм настроен таким образом, что любые отклонения от рыночной стоимости привлекают внимание налоговой инспекции. В случае возникновения подозрений, налоговая проверит сделку и может признать её оспоримой.

Если сумма долга продавца более 500 тысяч рублей и срок просрочки более 3 месяцев, кредитор (в данном случае — налоговая инспекция) имеет право инициировать процедуру банкротства. Это может привести к потере недвижимости и денег для покупателя.

Чтобы избежать подобных проблем, рекомендуется не покупать квартиры по заниженным ценам. Также необходимо провести проверку других факторов, влияющих на сделку. Важно помнить, что Росреестр не несет ответственности за последствия зарегистрированных сделок.

Вот пример объявления о продаже четырехкомнатной квартиры:

«Продам четырёхкомнатную квартиру, Медведково в двух минутах пешком, стоимость — 21 млн руб., общая площадь — 83,8 кв. м, жилая — 57 кв. м. Документы в порядке, никто не прописан, приватизация менее трёх лет, без обременений».

При осмотре продавец говорит, что в договоре будет указана цена 13 млн рублей, хотя реальная стоимость квартиры — 21 миллион. Разница составит около 8 млн, которые не будут уплачены в бюджет в виде налогов. При этом продавец указывает, что жильё без обременения, чтобы не привлекать лишнего внимания.

Попытка скрыть реальную цену сделки может повлечь серьезные последствия как для продавца, так и для покупателя: участие в налоговом преступлении, потеря права собственности на недвижимость или необходимость выплаты значительных сумм в случае банкротства продавца. Кроме того, если налоговая выявит нарушение, она может предъявить претензии к сделке даже спустя 10–15 лет после ее заключения.

Проблемы с правами несовершеннолетних при покупки недвижимости

Существует серьезная проблема, которая может проявиться спустя 10-15 лет после покупки квартиры. Она связана с нарушением прав несовершеннолетних при приватизации жилья. Например, если перед приватизацией ребенка выписали из квартиры, а потом снова прописали, то по достижении 18 лет он может оспорить приватизацию и потребовать свою долю собственности. Особенно это важно, если в семье было двое детей. Тогда получается, что одна или даже две доли квартиры на самом деле должны были принадлежать детям, а права детей были нарушены. И это может произойти даже через 15 лет.

Важно помнить, что иски о нарушении прав несовершеннолетних могут быть поданы в течение года после достижения ими 18-летнего возраста. Таким образом, покупателю необходимо учитывать этот факт при покупке недвижимости. Ведь, даже если сделка выглядит вполне законной, существуют серьезные риски, которые могут привести к потере квартиры и денег. А защиты от подобных рисков практически нет. Поэтому покупателям следует проявлять осторожность и избегать подобных сделок.

Итог

Приобретение недвижимости — сложный и ответственный процесс, который требует тщательного подхода и учёта множества факторов.

В условиях современной российской экономики существует ряд проблем, которые могут повлиять на успешность сделки по покупке недвижимости. Это такие проблемы, как банкротство физических лиц, занижение рыночной стоимости, притворные сделки и др.

Важно проявлять осторожность при выборе недвижимости, проверять репутацию продавца, внимательно изучать документы и обращаться к специалистам для получения консультации. Покупатели должны учитывать риски, связанные с возможным банкротством продавца или нарушением прав несовершеннолетних, чтобы избежать потери денег и квартиры.

Рекомендуется обращать внимание на подозрительные факторы при оформлении сделки:

• продавец предлагает сильно заниженную стоимость недвижимости, просит указать в договоре сумму меньше фактической;

• у продавца имеются долги более 500 тысяч рублей и просрочка более трёх месяцев.

Соблюдение всех необходимых мер предосторожности поможет снизить риски при покупке недвижимости и обеспечит успешное завершение сделки.

Powered by Froala Editor