Рынок недвижимости перегрет. Банки вновь повышают ставки по ипотечным кредитам, и льготная ипотека скоро заканчивается. На фоне этих новостей многие ожидают обвала рынка недвижимости. Давайте рассмотрим текущую ситуацию на рынке и попробуем спрогнозировать, что будет дальше.

Текущие цены

В первую очередь, проанализируем ситуацию с ценами на недвижимость. После бурного роста цены стабилизировались, но в ближайшее время ожидается либо рост, либо снижение. Чтобы спрогнозировать динамику цен, обратимся к нормативной стоимости жилья, которая будет действовать во втором полугодии 2024 года. По приказу Минстроя РФ, в Москве предусмотрено снижение нормативной стоимости квадратного метра на 3%, в то время как в целом по России ожидается рост на 12%.

Заместитель председателя правления Сбербанка Анатолий Попов подтвердил тенденцию к росту цен на недвижимость, объясняя это сохранением спроса и ростом заработной платы в РФ. В условиях недостаточного предложения, цены на недвижимость не снижаются, а значит, ожидается дальнейший рост. Кроме того, банки отмечают значительный рост ипотечного кредитования в последнее время.

В первую очередь это связано с тем, что из-за повышения ключевой ставки, кредитные продукты банков становятся менее привлекательными для потенциальных заёмщиков. Люди вынуждены подстраиваться под меняющиеся условия и искать способы улучшить свои жилищные условия, например, путем приобретения квартиры через ипотеку. Так, спрос на ипотечные кредиты только растёт.

Льготная ипотека завершается в июле, и те, кто откладывал покупку квартиры, сейчас активно оформляют сделки. Учитывая все эти факторы, можно предположить дальнейший рост ипотечного рынка, однако точный прогноз сделать сложно, так как ситуация постоянно меняется.

Мы можем также рассмотреть ситуацию со стороны застройщиков. Их прибыль вызывает интерес у законодателей, которые предлагают ограничить норму прибыли для них до 20%. Таким образом государство пытается предотвратить дальнейшее увеличение цен на жильё, регулируя рынок первичной недвижимости. Центробанк же предполагает, что рост ипотечного кредитования продолжится и достигнет 7-12% к 2024 году.

Приказ Минстроя

Одной из главных новостей является приказ Минстроя, устанавливающий нормативную стоимость жилья на вторую половину 2024 года. Что это значит для потенциальных покупателей? Для большинства граждан государственное субсидирование является важной составляющей при покупке жилья. Нормативы стоимости, установленные Минстроем, влияют на размер этих субсидий. В Москве предполагается снижение нормативной стоимости квадратного метра на 3%, в то время как в среднем по России ожидается рост на 12%.

Это может указывать на прогнозируемый рост цен на недвижимость во втором полугодии. Важно отметить, что окончательные цифры будут зависеть от множества факторов, включая спрос и предложение на рынке.

Бум ипотечного кредитования

В последние годы в России наблюдается бум ипотечного кредитования. В июне 2024 года ожидается очередной всплеск активности на рынке недвижимости, вызванный завершением программы льготной ипотеки. Это связано с несколькими факторами.

В-первых, рост цен на недвижимость — по прогнозу Минстроя нормативная стоимость жилья во втором полугодии вырастет на 12%. Это создаёт спрос на приобретение более доступного жилья с использованием ипотеки.

Во-вторых, окончание программы льготной ипотеки — те, кто планировали воспользоваться этой программой, постараются сделать это до 1 июля, когда программа перестанет действовать.

Наконец, высокие процентные ставки — несмотря на рост цен, недвижимость всё ещё остаётся привлекательной для инвестиций. А для приобретения недвижимости многие обращаются к ипотеке, пусть и по высоким ставкам. При этом спрос на ипотеку сохраняется, а предложение на рынке недвижимости не растёт в достаточной мере, что приводит к росту цен и снижению доступности жилья. Банки прогнозируют дальнейший рост ипотечных ставок в 2023–2024 годах.

С целью регулирования рынка государство должно принять меры по ограничению роста цен на первичном рынке и установлению более адекватных процентных ставок по ипотечным кредитам. Это позволит обеспечить доступность жилья для населения и стабилизировать рынок недвижимости.

Инициативы по ограничению доходности застройщиков

Законодатели рассматривают возможность ограничения прибыли строительных компаний на уровне 20% от стоимости недвижимости. Это делается с целью предотвращения необоснованного обогащения и стабилизации цен на первичном рынке жилья.

Увеличение ставок по ипотеке оказывает негативное влияние на динамику рынка недвижимости, поскольку снижает спрос на жилье из-за возросшей финансовой нагрузки на покупателей. Неопределенность относительно будущего развития рынка становится дополнительным фактором, заставляющим многих откладывать решение о покупке.

Цены на недвижимость продолжают находиться под влиянием спроса и предложения. При этом большинство аналитиков считает, что ожидаемое падение стоимости жилья маловероятно, так как сохраняется высокая потребность населения в улучшении жилищных условий, а предложение не растёт такими же темпами. Однако, существует вероятность снижения цен на неликвидные объекты, такие как квартиры в старых домах, находящихся в плохом состоянии или вблизи мест с неблагоприятной экологией.

Более того, при снижении покупательской способности населения застройщики могут быть вынуждены стимулировать спрос путём предоставления скидок или специальных предложений для потенциальных покупателей, чтобы поддерживать продажи и уровень своей доходности.

Изменения в налогообложении при продаже недвижимости

Минфин планирует внести ряд изменений в систему налогообложения при продаже объектов недвижимости. Эти меры направлены на повышение собираемости налогов и контроль за доходами граждан.

Для объектов стоимостью более 300 млн рублей предлагается увеличить ставку налога на имущество до 2,5%.  НДФЛ будет увеличен до 15%, если доходы от продажи недвижимости превышают 2,4 млн рублей. В свою очередь, покупатели будут обязаны оплачивать повышенную госпошлину в размере 0,1% от стоимости объекта при приобретении дорогих квартир, начиная с суммы 20 млн рублей.

Новый законопроект позволит физическим лицам продавать залоговые квартиры без предварительной оплаты суммы долга перед банком, если банк ещё не обратился в суд с требованием о взыскании задолженности. Эта мера призвана упростить процедуру продажи заложенного имущества.

Однако реализация этих мер может привести к снижению прозрачности сделок и возвращению к практике занижения стоимости недвижимости в договорах купли-продажи. Такие изменения в налоговой политике могут привести к увеличению бумажной работы и бюрократических процедур для продавцов и покупателей жилья, что может замедлить оборот недвижимости на рынке.

Чего ожидать?

В заключение можно сделать вывод о том, что несмотря на то что цены на недвижимость стабилизировались после резкого роста, эксперты прогнозируют дальнейшее увеличение стоимости квадратного метра во втором полугодии. При этом стоит учитывать возможное сокращение предложения на рынке, которое обусловлено ограниченным строительством новых объектов. Это может привести к дальнейшему росту цен. Ожидается увеличение спроса на ипотеку на новостройки. Это связано с выгодными условиями по государственным программам. При этом покупка квартир для последующей сдачи в аренду становится популярной стратегией среди покупателей.

На вторичном рынке прогнозируется рост процентных ставок по ипотеке, что ограничивает возможности покупки жилья для многих потенциальных клиентов. При этом ожидается сохранение спроса на востребованное жильё, особенно в новых домах с хорошим ремонтом или вблизи метро.

Кроме того, на рынок влияют изменения в налоговом законодательстве. Повышение ставки НДФЛ при продаже недвижимости и изменение размера госпошлины могут повлиять на активность рынка и ценообразование. В то же время Госдума приняла законопроект, который позволит физическим лицам самостоятельно продавать квартиры, находящиеся в залоге у банка. Это должно упростить процесс продажи и снизить риски для покупателей.

Powered by Froala Editor