Сфера недвижимости манит возможностями заработать, но несет в себе массу рисков для всех участников сделки. В погоне за экономией некоторые продавцы и покупатели прибегают к сомнительным методам, таким как занижение стоимости объектов в договорах. Такая практика, хоть и кажется на первый взгляд выгодной, может привести к серьезным правовым и финансовым последствиям. История женщины из Сочи, которая продала дом с занижением цены и в итоге оказалась должна налоговой почти два миллиона рублей, является ярким примером того, как непродуманные решения могут обернуться настоящей катастрофой.
Переуступки и занижение цены
Переуступка права требования — инструмент, позволяющий перепродать недвижимость еще на стадии строительства. Такие сделки часто кажутся выгодными: цены ниже, чем у застройщика, а сроки передачи жилья приближаются. Однако внутри этого рынка скрыта распространенная практика — занижение стоимости в договоре. Продавцы умышленно уменьшают сумму, прописанную на бумаге, чтобы снизить налоговую нагрузку. Ведь если недвижимость была во владении менее пяти лет, налог с разницы между покупной и продажной ценой составит 13%. Чтобы избежать этой выплаты, стороны договариваются: реальная сумма передается наличными или через другие неофициальные механизмы.
Однако такая схема не только незаконна, но и опасна. Покупатели рискуют остаться без доказательств реальной оплаты, а продавцы — привлечь к себе внимание налоговых органов. Несмотря на видимую выгоду, занижение цены создает уязвимости для обеих сторон сделки. Рынок недвижимости буквально насыщен подобными предложениями. Например, квартира, купленная за 9 миллионов, продается за 15, но в договоре значится 10 миллионов. Выгода очевидна только на первый взгляд, ведь за ней скрываются возможные долгосрочные проблемы.
Стоит понимать, что такая экономия — это игра с законом. Риски для участников сделок варьируются от обязательства выплатить налоги задним числом до полной утраты собственности. Что самое важное, покупатель, который согласился на такую схему, в будущем также может стать жертвой обстоятельств, как это произошло в описанном случае.
Конкретная история: клиентка из Сочи
В 2017 году жительница Сочи продала дом с земельным участком за 13,8 миллиона рублей, но в договоре купли-продажи указала сумму всего 999 тысяч. Продавец была уверена, что таким образом она полностью избежит налога, ведь имущество находилось в ее собственности менее трех лет. Схема казалась простой: небольшая сумма в договоре, дополнительные деньги по расписке — и никаких налоговых обязательств. Но покупатель, воспользовавшись расплывчатостью такой сделки, в будущем сыграла против продавца.
Через несколько лет покупательница решила перепродать дом. Однако она столкнулась с серьезной проблемой: по документам дом был приобретен за миллион рублей, а продавать его за рыночную стоимость, например, за 14 миллионов, означало колоссальный налог. Тогда покупатель обратилась в налоговую, приложив все расписки, подтверждающие реальную сумму сделки. Ее заявление стало причиной проверки, в ходе которой выяснилось, что продавец скрыла доход. Судебное разбирательство обернулось для продавца обязанностью выплатить налог, пени и штрафы — в общей сложности около двух миллионов рублей.
Эта ситуация подчеркивает ключевой риск таких сделок: занижение стоимости может быть использовано покупателем против продавца. Особенно если покупатель решит защитить свои интересы перед налоговыми органами. К сожалению, из-за распространенности подобных схем налоговая служба в России имеет богатую практику их выявления, а последствия для сторон сделки всегда оказываются крайне болезненными.
Последствия занижения для обеих сторон сделки
На первый взгляд, занижение цены кажется выгодным только для продавца. Но на самом деле эта практика оборачивается серьезными рисками как для продавца, так и для покупателя. Продавцы, уменьшая сумму в договоре, экономят на налогах, но подставляют себя под угрозу ответственности. Если покупатель решит обратиться в налоговую, документы, подтверждающие реальную сумму сделки, станут весомым доказательством. Судебная практика показывает, что налоги, пени и штрафы всегда ложатся на плечи продавца, даже если инициатором разбирательства становится покупатель.
Покупатели, в свою очередь, также рискуют. Когда они соглашаются на занижение цены, у них фактически отсутствуют юридические гарантии возврата полной суммы в случае расторжения сделки. Если продавец окажется банкротом, покупатель сможет вернуть только ту сумму, которая указана в договоре. Любые дополнительные средства, переданные наличными, становятся почти невозвратными. Более того, при попытке перепродать недвижимость покупатель сталкивается с трудностями при расчете налога на доход, ведь он формируется исходя из суммы, указанной в договоре.
Эти риски усугубляются, если в течение трех лет после сделки продавец объявляет себя банкротом. Суд может признать сделку фиктивной, а имущество — изъять. Такие прецеденты заставляют серьезно задуматься о целесообразности подобных схем. Легальная продажа по реальной стоимости не только избавляет от рисков, но и создает прозрачные условия, выгодные для всех сторон.
Заключение
Занижение цены в договорах купли-продажи недвижимости — это мина замедленного действия, которая может взорваться в любой момент. Продавцы надеются сэкономить на налогах, а покупатели — приобрести объект дешевле, но на практике такие сделки создают больше проблем, чем преимуществ. Ущерб от штрафов, судебных разбирательств и утраты прав собственности значительно превышает мнимую выгоду от уклонения от налогов.
Powered by Froala Editor
ЖК "Издание": преобразование Нижегородского района
